Não há consenso sobre necessidade de lei para loteamentos e condomínios fechados

A possibilidade de uma lei estadual que defina normas gerais para a instituição de condomínios e loteamentos fechados gerou polêmica em audiência pública realizada recentemente na Comissão de Assuntos Municipais e Regionalização da Assembleia Legislativa de Minas Gerais (ALMG).

Enquanto deputados, advogados e representantes de empreendimentos defenderam uma regulamentação que dê mais segurança jurídica a esses à instituição desses empreendimentos, a representante do Ministério Público argumentou que não há que se falar em “lacuna legal” sobre o assunto e que o Estado não tem competência para legislar sobre a questão.

A promotora Marta Alves Larcher, coordenadora das Promotorias de Habitação e Urbanismo do Ministério Público, explicou que primeiramente é importante diferenciar os loteamentos fechados dos condomínios urbanísticos. Segundo ela, os condomínios já são disciplinados pela Lei Federal 4.591, de 1964, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias. “Condomínio horizontal é matéria de direito civil e não urbanístico e, portanto, é de competência privativa da União. O Estado não pode legislar sobre isso”, explicou.

No caso dos loteamentos, a questão é disciplinada pela Lei Federal 6.766, de 1979, que trata do parcelamento do solo urbano. Segundo a promotora, a matéria é de competência da União, Estados e municípios, mas como a União já disciplinou em lei o assunto e não tratou da modalidade específica de parcelamento do solo, conhecida como loteamento fechado, não caberia ao Estado ou aos municípios legislar sobre a questão.

Conforme esclareceu a promotora, o loteamento fechado é quando o perímetro do empreendimento é cercado e fracionado, e o que seria um bem de uso comum passa a ser de uso privativo, o que é questionado pelo Ministério Público. “O empreendedor aprova com base na Lei Federal 6.766 e depois promove o cercamento e a instalação de cancelas para limitar o acesso, criando bairros fechados, o que é ilegal”, concluiu.

Marta Larcher explicou que a ilegalidade desses empreendimentos se dá porque quando os loteamentos são fechados, há uma privatização dos espaços públicos, subtraindo muitas vezes do cidadão o uso de áreas urbanas qualificadas. Além disso, o morador dessas áreas muitas vezes é obrigado a pagar contribuições para a manutenção do espaço. Sobre isso, a promotora esclareceu que o Superior Tribunal de Justiça já entendeu que os moradores dos loteamentos fechados não são obrigados a contribuir para a manutenção da área.

Outro problema elencado pela promotora é o cerceamento da circulação das pessoas naquele espaço, por meio da solicitação de identificação daquele que quer adentar a área do loteamento, o que se caracterizaria como uma espécie de segurança privada. “É inconstitucional também o particular assumir uma atribuição do poder publico, que é a segurança pública”, disse.

Segundo Marta Larcher, o que o Ministério Público pleiteia é o não fechamento desses loteamentos, bem como o questionamento das leis municipais que autorizam esse tipo de empreendimento. Segundo ela, o loteamento fechado significa que o município está concedendo o uso de bens públicos para o empreendedor privado e, para que isso seja feito legalmente, é preciso que se demonstre o interesse público dessa decisão.

Para Promotora, consumidor é enganado no momento da compra

A promotora Marta Larcher ainda enfatizou a necessidade de distinguir loteamento fechado de condomínio fechado, como uma maneira de esclarecer o consumidor. Segundo ela, o que se vê em geral são loteamentos fechados, vendidos sob a forma de “lotes em condomínios fechados”, o que estaria errado. “A maioria das pessoas que compra é enganada porque não existe a figura do condomínio como é vendida no mercado imobiliário. O que há é venda de lotes. E aí o comprador não quer que o cidadão comum sente no passeio ou estacione na rua dele, como se fosse privado. Aí a gente esclarece que aquilo é uma área pública, que qualquer cidadão tem o direito de ir e vir”, explicou.

Marta Larcher ainda disse que há uma ideia de que se o loteamento é fechado, vai ser bem cuidado. Entretanto, segundo ela, com o passar dos anos, o município entende que não tem que dar manutenção, por ser uma área fechada, enquanto os moradores também não querem fazer frente esse tipo de despesa. Nesse sentido, a promotora defendeu que, no caso de uma eventual regulamentação sobre o assunto, é importante que se defina de quem vai ser a responsabilidade pela manutenção daquele espaço e que os moradores saibam disso no momento da compra.

O fato de os loteamentos estarem situados em áreas distantes dos centros das cidades também foi abordado pela promotora. Segundo ela, muitas vezes verifica-se a deficiência da infraestrutura urbana desses locais, onde se faz uso de água sem tratamento ou não há coleta e tratamento de esgoto. Além disso, por estarem distantes das cidades, esses empreendimentos significam um custo enorme para que as prefeituras garantam a prestação de serviços públicos, a exemplo da coleta de lixo.

Câmara de BH tem CPI sobre Cancelas e Guaritas

O fechamento de vias públicas por condomínios particulares é tema de projeto de lei em tramitação na Câmara de BH e tem dividido opiniões na Capital, inclusive instalando uma CPI. Em oposição àqueles que defendem a instalação de cancelas e guaritas para garantir a segurança dos moradores, muitos denunciam a prática, que estaria restringindo o acesso da população a espaços públicos como parques e praças, representando a incorporação irregular de áreas públicas por grupos privados. Criada para estudar o tema e apurar possíveis abusos e descumprimentos da legislação vigente, a Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) tem  como presidente o vereador Henrique Braga (PSDB) e como relator, Autair Gomes (PSC).

Assinado pelo presidente da Câmara, vereador Wellington Magalhães (PTN), o Projeto de Lei 1526/15 propõe a proibição da instalação de guaritas e cancelas em ruas sem saída. O objetivo, segundo o parlamentar, seria devolver à coletividade o pleno direito de uso das vias públicas, impedindo que bens coletivos sejam destinados a uso exclusivo de grupos privados.

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